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关于房地产的论文:调控失控状态下的房地产行业
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  关于房地产的论文:调控失控状态下的房地产行业特征及未来发展趋势通过重点讲述3点:1政府在房地产行业中的角色探析2后续房地产市场发展趋势预判3房地产调控的几点建议。从而发现:公共政策的运作有其自身的产业逻辑,这种产业逻辑运作的机制在于市场调节,而不在于国家干预。国家干预代表一种国家政治而不是产业政治,国家政治会扭曲产业运作的自身逻辑,从而导致产生一系列非预料性的后果出现。

  纵观2010年以来的历次调控政策,无论是2010年1月的“国十一条”、4月的“新国十条”、9月的“9.29新政”,还是2011年1月的“新国八条”及2013年3月的“国五条”,基本呈现的局面是“出台政策-遏制势头-平稳回升-持续上扬”,总体上并未实现调控的根本目的——既合理规范房地产市场,又解决人民群众买房难、住房难等社会问题。反倒因为中央层面对房地产业的调控过于频繁化、常态化,打破了房地产市场原本相对平衡的有序增长轨迹,导致整个行业出现惯性波动。这种惯性波动给历次调控带来的不利影响即是无论严控还是微调,房地产市场都处在调控失控状态。

  (一)调控失控状态下的行业特征

  1、市场成交数据宽幅震荡。从纵向来看,2011年全年至2012年2月共16个月市场交易量处于政策强压期,交易需求沉淀积蓄、企业建设节奏也随之放缓;而2012年3月至今,由于政策面逐渐缓和,因此需求快速释放,至今已有12个月(详见下表1)。从横向观察国五条政策出台后的周数据来看,3月份末班车效应推动下各线城市周均成交量普遍创下高点;而4月份第一周因清明节小长假大部分城市成交出现低点,第二、三、四周各地成交量又普遍有所回升;5月首周又因劳动节小长假各线城市交易量再次回落,随后则又普遍回升(详见下表2)。无论纵向横向,市场交易量的反复剧烈波动均源于国家政策调控失控导致。关于房地产的论文插图1

  表1:

  资料来源:国家统计局关于房地产的论文插图2:全国个大中城市房地产调控以来成交数据

  表2:

  资料来源:国家统计局

  2、各地房价一路上扬。自2010年启动房地产调控以来,房价指数从2011年四季度起开始回调,到2012年二季度企稳;进入2012年下半年后,随着市场环境的持续好转,房价明显回升,至2012年底指数已与回调前峰值持平,至2013年3月份,房价指数已连续9个月上涨,且越过前期高点,趋于温和上升势头(参看下表北上广深四大一线城市房价指数走势图)。关于房地产的论文插图:北上广深四大一线城市房价指数走势图

  资料来源:国家统计局

  3、高端物业持续向好。由于调控日益频繁,购房需求的释放也呈现周期性特征,尤其是政策影响较大的高档豪宅需求,从数据上看,重点城市在调控重压期的大户型(300平方米以上)房源成交明显偏低,而这部分被积累下的购买力将在之后1-2年中集中释放,一定程度上促使高端物业持续向好(详见下表)。

  资料来源:国家统计局关于房地产的论文插图5:高档豪宅需求图

  4、土地市场异常火爆。2013年1-4月,各大房企对后市的预期相对乐观,土地市场热度明显提升,地王项目频繁出现,房企平均拿地价格持续高涨(详见下表)。关于房地产的论文插图6:房企平均拿地价格

  资料来源:国家统计局

  而从溢价率分布同样可见一季度高溢价地块占比明显提升,自2012年以来首度超过10%,虽然4月高溢价地块占比有所回落,但仍保持8%的较高水平(参见下表)。

  资料来源:国家统计局

  5、房企销售业绩大幅增长。2013年1-4月,房地产企业销售业绩持续增长,多数大型房企销售金额和面积同比增长。万科累计销售金额居首为560亿元,同比增长45%;碧桂园累计销售金额231亿元,同比增幅达到154%,增幅最大,可谓是越调控业绩越增长。关于房地产的论文插图7:2013年1-4月,政策调控下房地产企业销售业绩持续增长

  资料来源:国家统计局

  (二)政府在房地产行业中的角色探析

  关于房地产的论文:深度分析2010年以来五次调控失控状态下的市场特征,比对中央及地方的应对措施,可一窥政府在房地产行业中所扮演的角色。可以说,在这样一个实时COSPLAY的角色中,政府呈现出极为复杂的形象,它既可对应中央层面的决策机构,又能作为地方管理者的全能代表;它既是规则制定者、监督者,又是政策执行者、实施者;它既是土地所有者,也是土地供应者;它既是市场领导者,也是市场中的某个主体;它不可能完全按照市场规则来监管市场,可是它又能动用一切手段来建立全新的市场规则。以上种种,看似复杂并且矛盾,甚至对立,可从目前房地产政策影响的层面而言,无非是上下级政府的“互殴”,即一边是扶持者、一边是掠夺者。具体探析如下:

  1、所谓“互殴”。按照亚当·斯密自由市场经济理论,政府存在的意义就是保护自由市场经济的环境。但问题是,当这种环境保护严重影响到地方利益时,无形的两只手暗地里掐架的事虽然不曾见诸报端,但是从各种扶持政策的实施效果来看,还是客观存在的。深入探析这五次调控措施及失控特征,中央政府频频施展“扶持之手”,出台一系列五花八门的组合拳政策,旨在将一路飙升的房地产市场纳入正常发展的市场轨道,但实际效果并不理想。不被捅破的原因即在于地方政府的“掠夺之手”正在直接或间接参与房地产市场,并且大幅度受惠于房地产行业。以北京市为例,北京市近年来的GDP增长,房地产行业贡献值高达50%以上,上海、广州、深圳等自不用多说,甚至有的城市这一数据高达60%以上。

  2、所谓“掠夺者”。依上所言,地方政府正在倚赖房地产行业大肆赚钱,笔者直言,这是中国房地产市场最不合理的现象,所谓赚钱,实则“掠夺”。一是土地属于国有,可以理解为全体公民所有。可是地方政府把土地公开售卖,等于把全体公民所有的土地卖给私人或企业,可是全体公民没有收受一分钱土地转让费用。二是公民在按市场规则购房时,实际支付的房款中绝大多数包括了政府售卖土地的费用,等于是公民掏钱把原本属于自己的土地使用权再买回来,不过是土地上多了一套只有70年产权的房子。如此一买一卖,原本属于公民所有的土地财产被地方政府“掠夺”,而买来属于私人财产的房子在70年后的归属却又模糊起来。因为“掠夺”,土地已经没了,房子也可能没了。说到底,“掠夺”攫取的是经济利益。

  3、所谓“扶持者”。为加快掠夺,甚至有地方政府授意炒热房地产市场,导致泡沫膨胀、房价飙升,不可避免地与老百姓安居需求背道而驰。于是,中央政府以“扶持者”形象出现,“该出手时就出手”,推出各种调控政策积极干预房地产市场,这是决策机构的必然选择。但是,地方政府直接参与土地市场甚至形成垄断局面,中央政府的干预在某种程度上,与地方政府的利益发生着严重冲突,两种角色的对撞致使倍受期待的历次调控始终未达预期效果(失控状态),甚至是“调一次、涨一次”,老百姓怨声载道,越加希望中央政府出台强有力的调控政策稳定局面。由此可见,“扶持”赢得的是往往在于政治利益。

  然而,经济利益也好,政治利益也罢,老百姓都没有决定权,只能被动接受。在此前提下,再去深究政府在调控中的作用及影响,显得孤立而且单薄,尤其是在调控失控的状态下,政府所体现出作用及影响都不及房价反弹的力度大,也不及底层老百姓抑制房价的呼声高,或许这里有政府无可奈何的低姿态,但是老百姓包括笔者更愿意看到的是各级政府同心同德,真正将百姓安居放在首位的历史性转变及由此带来的深层次影响。对此,笔者将拭目以待。

  (二)后续房地产市场发展趋势预判

  通过对2010年以来五次调控政策及市场反应的深度研究,包括对调控失控状态下的市场特征分析,笔者对房地产后续发展趋势作出以下预判:

  1、政策层面:今年调控将以城市房价控制目标为主基调。鉴于国五条调控在地方层面已被严重弱化,包括限购升级、限贷升级、个税20%等政策都未能得到地方充分响应,唯一被地方政府所普遍执行的是房价控制目标条款。从目前来看,多数地方政府普遍通过行政手段干预房企定价,包括对房市高端产品限销售许可、对中低端产品限报价涨幅,而对低端产品则要求加快销售。对此,笔者有理由相信,接下来的地方调控仍将以控制房价为主,而各地今年房价控制目标都能从容“实现”。

  2、房价:重点城市房价上涨趋势仍将维持。截至2013年3月,重点城市房价指数已连续9个月上涨,且已明显越过前期高点。国五条调控政策重提房价控制目标,但各地目标均设为不超过或低于人均可支配收入增幅,但从近三年重点城市人均可支配收入平均水平来看,绝大多数城市平均增幅达到10%-14%。对此,与其说房价控制目标是限定了一个涨价幅度,倒不如说是给了一个涨幅的指导线及合理空间,未来半年内房地产仍将维持上涨趋势只是增速适当放缓。

  3、市场交易量:一二线城市总体看好,三四线城市继续分化。对于国五条调控政策,一二线城市自2011年以来大多早已适应,因此面对调控的总体压力并不大,反倒能在惯性波动原则下寻找温和回升的可能性,总体上仍将呈现乐观态势。三四线城市则因在历次调控中追求市场扩张而继续分化,部分经济较强、人口逐渐积聚的三四线城市房地产市场将继续稳步发展,并趋向于一二线整体格局,平稳回升;而部分近两年房地产市场无节制扩张的城市则要承受巨大风险,甚至有房市崩溃的可能。

  4、产品:中低端产品供应短缺,高端产品不宜过分乐观。过去两年的调控过程中,地方政策要求刚需产品实现快速销售,导致今年中低端产品市场供应短缺,局部市场成交甚至出现火爆场面,这一局面仍在短期内持续,而高端产品始终是国家调控的重点对象,即便因之前积攒的购买力释放而呈现持续向好的局面,但仍存在调控力度加码升级的可能性,高端产品因集中在重点关注城市,在调控期间将首当其冲,因而不宜过分乐观。

  5、土地市场:逐步趋于理性。2013年以来土地交易市场异常火爆,龙头房企国五条调控下拿地仍然积极,地王项目层出不穷,但因各大型房企土地储备仍维持在4年消化周期左右,且未来限购限贷等政策仍然带有一定威慑力,并不排斥加码升级的可能,因而持续拿地将可能遭遇未可知的风险。据此推测,接下来的土地交易市场将逐渐趋向缓和、理性,直到下一波调控政策出台前视情况发展。

  (三)房地产调控的几点建议

  1、改革当前的土地制度,彻底切断地方政府对土地出让金的依赖。当前高房价的重要源头之一在于地方政府获取的土地出让金高企,致使开发商只能将高额获取土地的代价转移到房价上,由此在实施调控时,地方政府在面对资本流失压力时才会阳奉阴违、消极对待。如对国有土地实行全民所有制,明确国有土地出让金不归地方政府所有,而通过建立全国性土地基金进行统一收取及合理使用,真正取之于民、用之于民;地方政府则可征收物业税(国际惯例),彻底切断对土地出让金的依赖,既可促使地方政府执行与落实调控政策时全力以赴,又可视土地市场整体情况进行对应调节。

  2、加大对房地产信贷的调控力度。银行信贷是催生高房价的另一个推手,更加需要进行重点调控,在提升二套房首付额度的同时降低房地产开发贷款的比重,让开发商自掏真金白银买地、建房。无论买房还是建房,房地产市场最终的接盘者都是银行,如一旦出现房地产市场崩盘(如底特律),那么最不堪设想的就是银行系统。因此,要调整房地产信贷结构,提高放贷风险系数开发贷款及拨付比例,彻底改变将房地产信贷作为银行优质贷款的传统机制。

  3、实行房地产价格增长与地方人均收入增长挂钩机制。建立全面、及时的房地产市场统计、监测系统及房价监测指标体系,将各区域的房价增长与地方人均收入增长相挂钩,并纳入地方政府硬性考核指标,一来提升地方政府执行与落实房地产调控的积极性,二来可准确了解地方房价发展趋势,判断其大致走向并作出合理应对。

  4、实行全国住房产权信息联网,坚决遏制炒房者。目前,全国实现省一级住房产权信息联网的都属少数,大多数仍是市属联网,难以判别二三四五甚至多套房,对于调控政策中的部分重点政策等于严重“拆台”,而由此爆出的各地房叔房姐房爷层出不穷,其中不乏恶意炒房者。因而,建立全国住房产权登记与信息联网制度,实现与银行的个人征信管理系统和个人税收管理系统的联网,进而逐步实现全国多种网络的联接,是遏制炒房者的首要条件。

  总的来说,国五条的调控周期有限,而十八大提出的城市化,将为未来房地产业注入新的活力,如何去平衡?如何去引领?需要对当前国家的土地制度、住房税收制度、信贷制度及住房信息体系等进行重大改革,而不仅仅是一轮紧跟一轮的散淡调控。这是老百姓对十八大后房地产政策的些许期许,兴许也是十八大后中国经济能否持续稳定发展的关键。

  房地产业在市场经济条件下,作为一门新兴的支柱产业,有它自身的特殊性和重要性,笔者通过对近三年来我国房地产业宏观调控的粗线条分析,认为:在国家的政策驱动下,尽管房地产业实现了逆天的快速发展,并且在工业化和城镇化进程中作出了突出的贡献;但由于其市场机制的不完善、社会供给和需求的不平稳等因素影响,导致了房地产业在运营管理过程中出现了一系列突出的问题,虽然中央对此进行了多伦次的政策调控,经济手段也好,行政手段也罢,更多的仍需要依赖成熟的市场机制去完善房地产业在发展过程中暴露出来的种种问题。本文的研究发现:公共政策的运作有其自身的产业逻辑,这种产业逻辑运作的机制在于市场调节,而不在于国家干预。国家干预代表一种国家政治而不是产业政治,国家政治会扭曲产业运作的自身逻辑,从而导致产生一系列非预料性的后果出现。

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